BIEN CHOISIR SON STUDIO POUR UN INVESTISSEMENT LOCATIF ...

Quel studio choisir pour un investissement locatif

Rentables et abordables, les petites surfaces sont un produit idéal pour un investissement locatif. Vous aimeriez acheter un studio pour le louer ? Pour bien le choisir, vous devez réfléchir comme un investisseur et vous mettre dans la peau d’un locataire.

Le prix d’achat, le critère numéro un de l’investisseur

Le prix de vente conditionne en partie la rentabilité locative et le succès de votre opération immobilière. Que vous souhaitiez vous constituer un patrimoine, percevoir des revenus complémentaires ou réaliser une plus-value à la revente, vous avez intérêt à cibler des studios vendus au prix du marché, voire légèrement moins cher.

Le prix demandé doit aussi correspondre à votre budget. Après avoir déterminé votre enveloppe, pensez à inclure les frais annexes à votre achat (frais de notaire, frais bancaires et frais d’agence), les dépenses liées à l’exploitation du bien (honoraires du gestionnaire, charges de copropriété, travaux d’entretien) et les taxes payées par les propriétaires bailleurs (taxe foncière et impôts sur les revenus locatifs notamment).

Contrairement à l’achat de votre résidence principale, vous n’êtes pas obligé de restreindre vos recherches à un secteur proche de votre travail ou de votre lieu de vie actuel. Si votre budget ne vous permet pas d’acheter un appartement dans la ville où vous vivez, élargissez votre périmètre à d’autres régions plus abordables.

Choisir l’emplacement, la superficie et les prestations en fonction des locataires

Lors d’un investissement locatif, vos critères de recherche ne sont pas dictés par vos goûts personnels, mais par les attentes de vos futurs locataires. Vous devez donc connaître leur profil et leurs besoins pour trouver un bien qui répondra à leurs exigences.

Les locataires de studio sont le plus souvent :

• des étudiants qui emménagent seuls ;
• des jeunes actifs célibataires ou en couple ;
• des retraités modestes et vivant seuls.

Les différents types de locataires ne recherchent pas les mêmes biens. Un étudiant pourra emménager dans un logement au dernier étage sans ascenseur quand un retraité se limitera au rez-de-chaussée ou aux immeubles avec un ascenseur.

Une fois que vous avez défini le groupe de locataires que vous ciblez, commencez votre liste de critères.

L’emplacement

Comme toujours en immobilier, l’emplacement reste le critère le plus important. Vous devez investir dans une ville où la demande est forte et le taux de logements vacants faible. Ainsi, vous aurez plus de chances de trouver un locataire rapidement. Si vous voulez louer à des étudiants, choisissez une agglomération qui accueille des universités et de grandes écoles. Pour les jeunes actifs, privilégiez les bassins d’emplois. Enfin, de nombreux seniors déménagent dans des cités balnéaires où le coût de la vie reste raisonnable.

Mais il ne suffit pas de miser sur la bonne ville ! Votre studio doit être proche des commodités qui intéressent les occupants. Tous apprécieront une ligne de bus ou de tram et des commerces à proximité. Les retraités seront en plus rassurés par la présence de services de santé (centre médical, clinique ou hôpital). Profitez de vos visites pour découvrir le quartier. Observez également les habitants pour savoir si vous êtes plutôt dans un secteur familial ou étudiant.

La superficie

Pour être loué, votre studio doit mesurer au moins 9 m². Si cette surface peut contenter un bachelier venu à Paris pour un an, elle sera sans doute peu intéressante pour une personne qui a prévu de s’installer pour quelque temps.

En proposant un studio plus grand ou un T1 (un studio avec une cuisine séparée), vous toucherez des locataires avec plus de moyens et prêts à rester plus longtemps. Une bonne façon de réduire le risque de vacance locative et les coûts de remise en état entre deux baux !

Immobilier neuf ou ancien ?

Avant de lancer vos recherches, vous devez décider si vous voulez investir dans de l’immobilier ancien ou neuf.

L’ancien a l’avantage d’être moins cher à l’achat. Les annonces, notamment dans le centre des grandes villes, sont aussi plus nombreuses. Mais soyez vigilants au diagnostic de performance énergétique (DPE) ! La loi n’interdit pas d’acheter ni de vendre une passoire thermique. Mais la note au DPE a une importance pour les propriétaires bailleurs. Depuis le 1^er janvier 2023, il est plus possible de mettre en location des logements dont la consommation finale est supérieure à 450 kWh/m². D’ici 2028, vous n’aurez plus le droit d’augmenter le loyer des biens classés F et G.

L’immobilier neuf répond à deux normes de construction, la RE 2020 et la RT 2012. Elles vous garantissent d’investir dans un studio ayant obtenu la note de A, B ou C au DPE. Vous pouvez donc louer votre bien et réviser votre loyer sans craindre l’évolution de la réglementation. Le neuf s’avère en outre une solution à envisager si vous voulez défiscaliser. Par exemple, la loi Pinel offre chaque année d’une réduction d’impôt de :

• 2 % de la valeur d’achat du bien pendant les neuf premières années de location ;
• 1 % de la valeur d’achat du bien pour les trois années suivantes.

Plus cher au mètre carré, le neuf permet cependant de faire des économies sur l’entretien du logement à moyen et long terme. Tout d’abord, vous n’avez pas de budget travaux à prévoir. Votre locataire peut emménager dès que vous recevez les clés. Vous pouvez ensuite compter sur les différentes garanties constructeur pour financer les travaux d’entretien.

Les autres prestations

Pour être sûr de ne pas vous tromper, réfléchissez au style de vie de vos futurs locataires. Cela vous aidera à définir les prestations qui pourront les décider à choisir votre studio plutôt qu’un autre.

Les étudiants et les jeunes actifs seront attentifs à la présence d’un garage à vélo ou d’une buanderie dans l’immeuble. Un retraité qui emménage dans le Sud pour profiter du climat aura le coup de cœur pour un appartement avec un extérieur. Et tous seront convaincus des rangements !