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INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF

Publié le 03/06/2024

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif présente de nombreux avantages et offre la possibilité de répondre à divers objectifs personnels ou patrimoniaux.

Obtenir des revenus complémentaires

Mettre un logement en location permet de percevoir des revenus additionnels réguliers, généralement tous les mois. Cela est idéal pour compléter vos revenus d’activité ou pensions de retraite et ainsi hausser votre niveau de vie (une fois le crédit remboursé).

Vous avez la possibilité d’estimer en amont à combien s’élèveront vos revenus complémentaires en prenant en compte le prix d’acquisition, le mode de financement, le montant des loyers et les charges.

Se constituer un patrimoine pérenne

L’immobilier est considéré comme une valeur refuge, c’est-à-dire plus fiable face aux dégradations de la conjoncture économique. L’investissement locatif est un des plus intéressants pour se constituer un patrimoine durable, notamment car il est finançable à crédit.

Votre investissement permet de protéger votre famille et vous pourrez transmettre ce patrimoine à vos héritiers, qui auront la possibilité d’occuper le bien ou de le vendre et récupérer un capital.

Préparer sa retraite

La retraite est une échéance qui se prépare en amont. Vous pouvez anticiper votre retraite plusieurs années à l’avance en percevant des revenus locatifs réguliers. Ceux-ci viendront compléter votre pension de retraite et ainsi compenser la baisse de revenus habituelle à cette période.

Vous pouvez aussi éventuellement décider de revendre votre bien immobilier locatif pour dégager un capital important au moment de votre passage à la retraite.

Réduire ses impôts

Acheter un logement pour le mettre en location offre la possibilité de faire des économies grâce à différents dispositifs, qui s’adressent à tous les profils d’investisseurs pour différents types de biens.

Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Nombreux sont les paramètres qui influencent la réussite de votre investissement locatif. Zoom sur les différentes étapes à suivre pour acquérir le bien immobilier qui vous permettra d’atteindre vos objectifs.

Choisir l’emplacement idéal

L’emplacement est le premier critère de choix de tout investissement immobilier. Il est indispensable de sélectionner une ville et un quartier attractifs et dynamiques. Il faut ainsi s’intéresser au marché immobilier local pour savoir s’il y a une forte demande locative.

Il est préférable d’éviter les villes avec un fort taux de logements vacants. Il faut par ailleurs s’intéresser au réseau de transport, étudier la proximité avec les commerces, écoles et espaces verts, la sécurité du quartier… Le choix de l’emplacement, ainsi que du type de bien, implique de prendre en compte le type de locataire que vous visez : étudiant, famille, jeune couple… Il est également nécessaire de penser à la revente, qui sera plus facile avec une bonne situation géographique.

Fixer le loyer

C’est au propriétaire-bailleur que revient le choix du montant du loyer. Ce dernier a une incidence directe sur la capacité de votre logement à attirer des locataires potentiels. Il faut donc que le loyer soit cohérent, notamment avec les autres prix pratiqués sur le marché pour des biens similaires au vôtre et dans la même zone géographique.

Fixer correctement le prix vous permettra aussi de visualiser la rentabilité locative brute de votre investissement. Attention, si le loyer est trop haut, le risque de périodes de vacance locative et d’impayés augmente. À l’inverse, si le prix est trop bas, la rentabilité de votre placement n’est pas optimisée. Par la suite, vous ne pourrez pas modifier le montant du loyer quand vous le souhaitez. Il faudra généralement attendre la fin du bail ou le départ du locataire. 

Choisir un locataire fiable

Un locataire fiable est celui qui paye régulièrement son loyer. Il est important d’étudier correctement le dossier de chaque personne pour vous assurer qu’elle sera en capacité de payer le loyer. Le locataire ne doit normalement pas dédier plus d’un tiers de ses revenus au loyer.

Il est recommandé de mettre en place une garantie pour vous protéger des impayés. Plusieurs possibilités peuvent être explorées :

  • Demander un garant(ou caution de location), qui s’engage à payer à la place du locataire s’il n’est pas en mesure de le faire.
  • La garantie Visale, proposée par Action Logement, un dispositif de caution qui couvre les impayés des locataires éligibles.
  • L’assurance garantie des loyers impayés (GLI), qui vous permet de percevoir une indemnisation si votre locataire ne paye plus son loyer. En tant que propriétaire, vous devez la contracter vous-même auprès d’un assureur privé.

La gestion locative

Confier la gestion locative au sein l’Agence immobilière Century 21 Les 3 Vallées Montreuil-Sur-Mer  vous permettra de vous décharger des tâches chronophages et vous libérez de toute contrainte.

En voici la liste :

  • Rédiger et publier l’annonce ;
  • Etudier les dossiers des locataires potentiels ;
  • Rédiger le bail ;
  • Faire l’état des lieux d’entrée ;
  • Gérer les réparations ;
  • Percevoir les loyers et les charges ;
  • Relancer le locataire en cas d’impayés ;
  • Déclarer les revenus fonciers ;
  • Gérer l’assurance du logement ;
  • Gérer les formalités de fin de contrat (préavis, état des lieux de sortie, restituer le dépôt de garantie…).

Cet accompagnement professionnel s’accompagne de frais, représentant entre 7,2 et 9,6 % du montant des loyers perçus à l’année.  

Le financement locatif

La plupart du temps, un propriétaire-bailleur devra recourir à l’emprunt. L’investissement à crédit permet d’augmenter votre pouvoir d’achat immobilier tout en améliorant votre fiscalité car les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers.

Souscrire un prêt immobilier n’est pas à prendre à la légère car cela vous engage sur le long terme, généralement entre 15 et 20 ans. Notons qu’une durée d’emprunt plus longue diminue la mensualité mais augmente les intérêts.

Avant d’octroyer un crédit, les banques étudient l’ensemble de vos revenus et charges pour s’assurer que votre reste à vivre est suffisant et pour déterminer votre capacité d’endettement. Il existe une règle en matière d’endettement : celui-ci ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus.

Même si vous avez recours à un crédit immobilier, les banques demandent généralement un apport personnel. Habituellement, l’apport minimal est de 10 %. Néanmoins, ce n’est pas toujours le cas dans le cadre de l’investissement locatif car les loyers générés vont couvrir une part importante, voire la totalité, des mensualités de remboursement du prêt.

L’immobilier locatif est-il rentable ?

La rentabilité d’un investissement locatif dépend de plusieurs paramètres, les principaux étant le type de bien, la localisation, le prix d’achat, le montant du loyer et les éventuels avantages fiscaux dont vous bénéficiez.

En général, le rendement de l’immobilier locatif est compris entre 2 et 7 %. Dans certains cas, il peut aller au-delà et même atteindre 10 %

Fiscalité des revenus fonciers

Il existe deux régimes d’imposition pour les revenus issus d’une location non meublée : régime micro-foncier et régime réel.

Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €. Le fisc prend en considération vos recettes locatives brutes et applique un abattement forfaitaire de 30 % pour déterminer votre revenu foncier net imposable. 

Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 €, vous êtes obligatoirement assujetti(e) au régime réel. Il permet de déduire certaines charges à l’euro près. Il s’agit par exemple des dépenses d’entretien et de réparation, des intérêts d’emprunt, des impôts et taxes, des provisions pour charges de copropriété, des primes d’assurance…

Quand ces charges sont supérieures aux loyers, vous créez un déficit foncier, qui est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Au-delà de 10 700 €, l’excédent peut être imputé sur les revenus des années suivantes, pendant 10 ans sur les revenus fonciers et pendant 6 ans sur les revenus globaux. 

Si vous êtes à la recherche d’un INVESTISSEMENT LOCATIF, ou si vous souhaitez plus amples informations sur la gestion locative, contactez l’agence CENTURY 21 Les 3 Vallées Montreuil Sur Mer, nous serons heureux de vous accueillir, de vous proposer nos services et de vous accompagner dans tous vos projets immobiliers.

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